자문
[주택/자문사례] 토지거래허가구역내 아파트의 매매 시 법적 유의사항 3가지
1. 도입
서울의 강남구 등 토지거래허가구역 내에 있는 아파트를 매매하기 위해서는 원칙적으로 사전에 관할 지방자치단체의 허가를 받는 것이 필요합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항).
이와 관련하여 「① 매매 약정서 체결 → ② 토지거래허가 취득 ③ 매매계약서 체결」의 단계로 거래가 이루어지는 경우가 많은데, 이와 관련하여 강두원 변호사가 최근에 자문을 했던 사건을 기초로 3가지 법적 유의사항에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
2. 토지거래허가와 관련된 법적 유의사항 3가지
1) 매매 약정서를 임의로 해제(파기)하기 위해서는 위약금이 지급되어야 합니다.
보통 매매 약정서에는
① 토지거래허가 신청과 관련된 절차,
② 약정서상 계약금의 지급,
③ 추후 매매계약 체결시의 계약조건(매매대금, 잔금 지급일 등),
④ 위약금 등이 규정되게 됩니다.
위약금 규정과 관련하여, 통상적으로 매도인은 약정서상 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있도록 합니다.
이와 관련하여 아래와 같은 2건의 판결을 고려할 때, 매도인 또는 매수인이 계약상대방의 귀책사유가 없는 상태에서 임의로 매매 약정서를 해제하는 것은 허용되지 않고, 임의로 해제하기 위해서는 매매 약정서에 명시된 위약금(약정금)을 지급하는 것이 필요합니다.
대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결 |
원고와 피고 사이의 이 사건 토지에 관한 위 매매계약은 관할 관청의 토지거래허가를 받지 아니하여 무효라고 할 것이지만, 처음부터 그 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약을 체결한 것이라고 볼 만한 자료가 없는 이 사건 매매계약에 있어서 위 계약은 나중에 토지거래허가를 받게 되면 소급적으로 그 계약이 유효한 것으로 되는 이른바 유동적 무효의 상태에 있다 … (중략) … 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상 특별한 사정이 없는 한 원고와 피고 사이의 이 사건 매매계약은 피고가 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제되었다 |
서울중앙지방법원 2023. 2. 16. 선고 2021가합554395판결 |
원고들과 피고는 2021. 6. 26. 토지거래허가구역 내에 위치한 피고 소유의 별지 목록 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 원고들에게 매도하기로 하는 내용의 약정(이하 ‘이 사건 약정’이라 한다)을 체결하였다 … (중략) … 이 사건 약정 제5조는 매수인이 매도인에게 계약금을 지불하기 전까지 매도인은 약정금의 배액을 상환하고 이 사건 약정을 해제할 수 있다고 정하고 있으나, 피고가 이 사건 약정금의 배액에 해당하는 6억 원을 원고들에게 현실제공한 사실을 인정할 증거가 없다. 피고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다. |
2) 상대방이 토지거래허가 신청절차에 협력하지 않는 경우, 소송을 제기하여 그 절차에 협력할 것을 강제할 수 있습니다.
만약 매도인 또는 매수인이 매매 약정서를 체결한 후에 그 중 일방 당사자가 토지거래허가 신청 절차에 협력하지 않는 경우 그러한 절차를 진행하는 것이 어렵게 됩니다. 왜냐하면 토지거래허가 신청은 매도인과 매수인의 공동명의로 이루어져야 하기 때문입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항).
이러한 경우에는 협력하지 않는 상대방을 상대로 “토지거래허가 신청 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기할 수 있고, 이 소송에서 승소하게 되면 원고는 해당 판결문을 가지고 단독으로 토지거래계약에 대한 허가 신청 절차를 진행할 수 있게 됩니다.
대법원 1991. 12. 24. 선고 90다12243 전원합의체 판결 |
국토이용관리법의 토지거래허가의 성질과 그 허가를 전제로 한 거래계약의 효력이 위에서 설명한 바와 같다면, 이러한 계약을 체결한 당사자 사이에 있어서는 그 계약이 효력있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 규제지역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다 |
만약 위와 같은 소송을 거쳐서 토지거래허가를 받은 이후에도, 계약상대방이 계속해서 매매계약 체결 및 소유권이전에 협력하지 않는 경우,
(만약 협력하지 않는 당사자가 매수인이라면) 매도인은 매수인을 상대로
① 매매 약정서상 명시된 매매대금의 지급을 청구하는 소송을 제기하거나,
② 매매 약정서를 해지하고 손해배상금의 지급을 청구할 수 있습니다.
(만약 협력하지 않는 당사자가 매도인이라면) 매수인은 매도인을 상대로
① 해당 부동산에 대한 소유권이전등기 절차를 이행을 청구하는 소송을 제기하거나,
② 매매 약정서를 해지하고 손해배상금의 지급을 청구할 수 있습니다{참고로, 매매 약정서상 향후에 별도의 매매계약서 체결을 명시하고 있는 경우에, 매매 약정서 자체도 매매계약으로 인정될 수 있는지, 아니면 매매의 예약이라고 봐야 하는지의 문제가 등장하는데, 이러한 사안에서도 우선 매매 약정서도 매매계약에 해당됨을 전제하도록 하겠습니다(대법원 2022. 7. 14. 선고 2022다225767, 225774 판결 취지 참조)}.
3) 토지거래허가 신청 시 잔금 납부기한에 유의해야 합니다.
계약당사자들이 토지거래허가를 신청하는 경우 토지이용계획서를 제출해야 하는데(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제3항), 여기에 잔금지급일을 명시하게 됩니다. 정부는 토지거래허가구역 내에 있는 아파트를 매매하는 경우에 토지거래허가를 받고 3개월 이내에 잔금 지급이 이루어지도록 하는 정책을 시행 중인데(https://www.molit.go.kr/policy/stable/sta_e_05.jsp), 강남구청의 경우에는 실무적으로 1개월 더 여유를 두어서 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내의 시점으로 잔금지급일이 기재되면 토지거래계약에 대한 허가증을 발급해주고 있습니다.
따라서, 최초에 매매 약정서를 체결할 때, 토지거래허가를 받는데 최대 15일이 소요되는 점(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제8조 제3항), 토지거래허가 발급일로부터 3개월 또는 4개월 이내의 시점으로 잔금지급일을 정해야 하는 점 등을 고려하여 매매 약정서상 잔금지급일을 정하는 것이 필요할 것입니다.
3. 결론
토지거래허가구역 내에 있는 토지 또는 아파트를 매매하는 경우에, 원칙적으로 토지거래허가 없이는 매매계약을 체결할 수 없기 때문에 먼저 ‘매매 약정서’라는 형태의 계약을 체결한 후에 토지거래허가를 받고나서 비로소 매매계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다. 이렇게 매매 절차가 복잡해짐에 따라, 그만큼 법적 분쟁도 많이 발생하고 있습니다.
계약당사자로서는 매매 약정서를 체결하기 전에, 토지거래허가와 관련하여 앞서 언급한 대법원 판례 등을 미리 검토하여 매매 약정서 체결에 신중을 기함으로써 분쟁을 미연에 방지하는 것이 필요할 것입니다.
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